Использование средств материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий — одна из самых популярных мер государственной поддержки семей в нашей стране.
Однако закон устанавливает жесткое требование: если недвижимость приобреталась (или ипотека погашалась) с использованием этих средств, жилье должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.
Ситуация значительно усложняется, если квартира все еще находится в ипотеке. В этом случае на объект недвижимости наложено обременение кредитной организации (банка), и любые регистрационные действия с ним требуют обязательного согласования с залогодержателем.
В данной статье мы подробно, шаг за шагом, разберем, как законно выделить доли детям в ипотечной квартире, не нарушая ни требований государства, ни условий кредитного договора.
Законодательная база: почему и когда нужно выделять доли?
Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», родители обязаны выделить доли своим детям (а также супругу, если он еще не является сособственником) в течение 6 месяцев с момента снятия обременения с квартиры.
Раньше для пенсионного фонда требовалось нотариальное обязательство о выделении долей, сейчас оно отменено, но сама обязанность осталась.
При этом закон не запрещает выделить доли до полного погашения кредита, то есть пока квартира в залоге. Необходимость сделать это при действующей ипотеке чаще всего возникает в нескольких случаях:
- Семья планирует продать ипотечную квартиру (например, чтобы купить жилье большей площади) и должна выполнить требования закона перед сделкой.
- Ипотека рефинансируется в другом банке, и новые условия требуют урегулирования вопроса с долями.
- Личные обстоятельства супругов (например, бракоразводный процесс и раздел имущества).
Особенности расчета: какого размера должны быть детские доли?
Одна из самых распространенных ошибок родителей — выделение детям слишком больших долей, например, деление квартиры поровну между всеми членами семьи.
Закон не требует делить всю площадь квартиры. Делению подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.
Пример из практики: Квартира стоит 5 000 000 рублей. Размер вложенного материнского капитала составил 500 000 рублей (то есть 1/10 от стоимости жилья).
В семье четверо человек (двое родителей и двое детей). Следовательно, средства маткапитала делятся на четверых — по 125 000 рублей на каждого.
В долевом эквиваленте это значит, что каждому ребенку достаточно выделить долю, эквивалентную 125 000 рублей от общей стоимости квартиры (в данном случае это 1/40 доля).
Слишком большие доли у детей могут стать огромной проблемой в будущем, если вы решите продать квартиру, так как органы опеки и попечительства будут строго следить за тем, чтобы жилищные условия несовершеннолетних не ухудшились.
Как отмечают юристы, при составлении бумаг важно опираться на проверенные формы, в связи с чем вам может пригодиться профильный источник, в котором собрана актуальная информация по юридическим процедурам и документам.
Реакция банка: почему возникают сложности?
Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено (в том числе путем дарения или выделения долей) только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
Банки крайне неохотно идут на выделение долей несовершеннолетним в залоговых квартирах. Причина проста: если заемщик перестанет платить по кредиту, банк должен будет реализовать квартиру на торгах.
Но если собственниками числятся несовершеннолетние дети, процесс изъятия квартиры многократно усложняется из-за вмешательства органов опеки.
Тем не менее, получить согласие реально, особенно если родители докажут свою добросовестность и платежеспособность.
Пошаговая инструкция по выделению долей
Если вы твердо решили наделить детей собственностью до выплаты кредита, вам необходимо пройти следующий путь.
Шаг 1: Обращение в банк за разрешением
Это самый важный и сложный этап. Вам необходимо написать заявление в банк с просьбой разрешить выделение долей детям в связи с использованием материнского капитала.
К заявлению обычно прилагаются:
- Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
- Кредитный договор и график платежей;
- Сертификат на материнский капитал и справка о его использовании;
- Свидетельство о заключении брака;
- Выписка из ЕГРН на кредитную квартиру.
Банк может рассматривать заявление от нескольких недель до месяца. В случае положительного решения вы получите официальное письменное согласие банка с печатью.
Шаг 2: Составление соглашения и визит к нотариусу
Если банк дал добро, необходимо составить «Соглашение о выделении долей». В большинстве случаев при ипотеке этот документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Почему? Потому что квартира, купленная в браке, является совместной собственностью супругов. Выделяя доли детям, супруги технически производят раздел совместного имущества (определяют свои доли и доли детей).
А любые сделки по разделу имущества между супругами требуют участия нотариуса.
Нотариус проверит согласие банка, рассчитает минимально необходимый размер долей, составит грамотное соглашение и удостоверит подписи всех сторон.
За услуги нотариуса придется заплатить пошлину, которая зависит от кадастровой стоимости объекта.
Шаг 3: Государственная регистрация в Росреестре
После того как соглашение подписано и заверено, изменения необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Сегодня это проще всего сделать через Многофункциональный центр (МФЦ) «Мои документы».
Порядок действий в МФЦ:
- Вы записываетесь на прием или берете талон электронной очереди.
- Все участники сделки (родители и дети старше 14 лет) должны присутствовать лично. Если ребенку меньше 14 лет, за него действует один из родителей.
- Вы передаете сотруднику МФЦ нотариальное соглашение, паспорта, свидетельства о рождении, согласие банка и уплачиваете государственную пошлину (2000 рублей, которая делится пропорционально количеству новых собственников).
- Сотрудник МФЦ выдает вам расписку с номером заявки и датой готовности документов.
Процесс регистрации обычно занимает от 5 до 9 рабочих дней.
Шаг 4: Получение новых выписок из ЕГРН
В назначенную дату вы возвращаетесь в МФЦ и забираете готовые документы. Главным подтверждением того, что процедура прошла успешно, станут новые выписки из ЕГРН.
В разделе «Сведения о правах» теперь будут указаны все члены семьи (родители и дети) с указанием размера доли каждого.
При этом в разделе «Ограничения прав и обременения» по-прежнему будет значиться «Ипотека в силу закона», так как кредит еще не выплачен.
Что делать, если банк отказал?
Отказ банка на стадии первого шага — далеко не редкость. Если кредитная организация категорически отказывается дать разрешение на включение детей в число собственников залогового имущества.
У вас есть только один абсолютно законный выход: дождаться полного погашения ипотечного кредита.
Как только последний платеж будет внесен:
- Банк передает вам документы для снятия обременения (или снимает его самостоятельно в электронном виде).
- Запись об ипотеке удаляется из Росреестра.
- У вас появляется 6 месяцев с момента снятия обременения, чтобы беспрепятственно составить соглашение (уже без всякого разрешения со стороны банка), сходить к нотариусу и зарегистрировать доли детей в Росреестре.
Выделение долей несовершеннолетним в квартире с действующей ипотекой — это юридически сложная процедура, в которой сталкиваются интересы государства (в лице Пенсионного фонда и опеки), банка и самой семьи.
Успех мероприятия напрямую зависит от политики вашего банка-кредитора. Если банк идет навстречу, процедура потребует времени, сбора документов и оплаты нотариальных услуг.
Если же банк отвечает отказом, паниковать не стоит: закон защищает вас, перенося срок исполнения обязательств на период после снятия залога.
Главное — помнить о необходимости грамотного расчета долей и неукоснительном соблюдении сроков регистрации, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов и прокуратуры в будущем.
